輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳日前來台參加台北國際電腦展（COMPUTEX）相關活動，他也宣布台灣總部將設在北投士林科技園區，並命名為「星座號（Constellation）」，不過他也笑稱，「我們做了不錯的交易，但有點貴就是了」。究竟是多頂級的不動產，會讓全球市值數一數二的輝達都嫌貴？

輝達星艦壓低樓層　新壽仍以「滿容積」出售

黃仁勳雖沒明說如何交易、與誰交易，但業內人士心知肚明，輝達總部將坐落在新光人壽得標的北士科T17、T18街廓，面積合計3.89公頃（約1萬1767坪）。估價師分析，新壽2021年以40多億元權利金標得兩街廓地上權，但過了幾年之後土地行情上漲，依周邊價格推算，目前市價約在80至100億元；加上T17、T18中間留有道路，街廓整合後使土地面積變大，北市府也會重談權利金，墊高成本。

至於新光原本要投入140億元蓋20幾層樓建物，但輝達只要3至5樓的低矮「星艦」，樓地板面積有大幅落差，若雙方為買賣交易，新壽還是會以容積「用到滿」的價格出售，不會因此打折，所以星艦上方用不完的容積，也只好「留白」，但一樣要算錢。

街廓整合土地擴大　北市府擬重談新壽權利金條件

千呼萬喚下，黃仁勳終於宣布台灣總部確定落腳在台北市，介紹影片中，一艘星際戰艦從太空來到地球，經過台北101大樓上空，降落在北投士林，總部命名為「星座號」，與輝達美國總部的名稱一脈相承，台灣總部可望成為輝達「星群」的一部分。

在黃仁勳宣布之後，相隔一天，台北市副市長李四川也召開記者會說明相關議題。李指出，後續可由新壽興建完成並取得使照，再租給輝達，或移轉地上權給輝達；李強調，新壽標下這案子之後一直沒有興建，遭受外界批評，移轉比較符合北士科園區設置的目的，且市議會也不希望新光人壽當二房東。

李四川也說，因為T17、T18中間留有道路，兩街廓整合才會更符合輝達需求，所以新光人壽須向市府申請，且因為通過後土地面積變大，「將重談權利金」。在外界看來，此舉有意排除新壽低價得標的疑慮。

T17、T18地上權估值破80億　「先建後移轉」可能性高

「一是先建後售，二是先建後租，三是解約，」馨傳不動產智庫執行長何世昌解釋，未來該土地在市府、新壽、輝達之間的三種可能性，「解約等於新壽白忙一場，市府也不樂見新壽蓋好後出租」，所以較有可能是蓋好之後移轉地上權，先前也有相關案例。

他表示，冠德建設在2014年以28.5億元標得國防部在敦化北路的1800多坪50年地上權土地，原本要當總部大樓使用，並在2018年7月取得建照動工，同年11月卻以約60億元的價格轉手給玉山商業銀行，處分毛利為12％～18％。

第一太平戴維斯資深協理及估價師丁玟甄分析，與新壽T17、T18同期標售的T16街廓，面積共4.49公頃，在2021年11月由仁寶電腦公司以權利金81.98億餘元得標，溢價率達8成以上，如今已在興建中；經過這幾年，T17、T18的地價也往上漲，即便是地上權，目前市價也約有80至100億元。

星艦上方留白處「空中樓閣」照樣算錢　容積用好用滿新壽不虧

而據新光金原本規畫，要將T17打造為20幾層的大樓，T18則為十幾層樓的建物，合計總樓地板面積約有6萬坪，投資金額達140億元以上；但後來開發案進度嚴重落後，至今仍是素地。

丁玟甄指出，以輝達要求的低密度建築，大約是3至5層樓的建物，比較大的問題會是「容積用不完」，若將來輝達向新壽承租建物，減少的樓層恐會讓新壽損失不少租金。

何世昌表示，容積率指每坪土地可蓋的建坪面積，如容積率為300％，即100坪土地，可蓋300坪建坪，容積率愈高，可蓋面積愈大，建商就成本愈少；一般來說，開發商都會將容積「用好用滿」，以最大利益為考量，但輝達要求的星際戰艦建築物相當低矮，容積應該用不完，但即便樓地板面積大減，新壽也不會因此便宜賣，「星艦上方用不完的容積，就只好留白」。

不過他認為，輝達總部完工後，除了國內外的頂尖高薪工程師聚集，加上輝達要求的3公頃以上土地、低密度、建蔽率大的「大地景、小建築」風格，充分具備ESG低碳排的建物，不僅有示範效果，也勢必讓周遭的地貌一新。 （責任編輯：殷偵維）